Výška úveru je jedna z hlavných otázok, ktorú si položí každý, kto rozmýšľa nad financovaním bývania cez hypotekárny úver, a teda akú drahú nehnuteľnosť si vlastne bude môcť dovoliť. Presnú výšku úveru nikto nedokáže až do schválenia úveru presne určiť, ale určitý odhad sa dá urobiť pomerne jednoducho.
Výška úveru závisí najmä od výšky príjmov
Najpodstatnejším kritériom je jednoznačne výška príjmov a výdavkov žiadateľa (prípadne spolužiadateľov) o úver. Najdôležitejší údaj, ktorý v tejto kategórii banka skúma je výška čistého mesačného príjmu za posledné obdobie (3, 6, 12 mesiacov). Od čistého príjmu žiadateľa sa následne odpočítavajú pravidelné výdavky. Pre jedného žiadateľa (jeden člen domácnosti) sa počíta so sumou 100% výšky životného minima. Medzi ďalšie výdavky, ktoré banka skúma môžeme zaradiť platby poistenia, kreditné karty, splátky iných úverov alebo aj paušál od mobilného operátora. Po odpočítaní všetkých výdavkov od čistého príjmu dostávame výšku teoreticky možnej splátky. Po jednoduchom výpočte v exceli sa tak vieme dopracovať k maximálnej výške úveru v závislosti od zvolenej úrokovej sadzby a dĺžky splácania. Samozrejme ide len o hrubý odhad, ale dá sa s ním približne počítať.
Hodnota nehnuteľnosti
Druhým faktorom, ktorý výrazne ovplyvňuje výšku úveru, ktorý banka bude ochotná poskytnúť je hodnota zabezpečenia, čiže hodnota nehnuteľnosti, na ktorej bude zriadené záložné právo v prospech banky. Hodnota nehnuteľnosti sa vo väčšine prípadov určuje znaleckým posudkom, okrem prípadov, kedy sa využijú cenové mapy, prípadne sa jedná o developerský projekt konkrétnej banky. Znalecký posudok môže vypracovať externý znalec, prípadne znalca zabezpečí priamo banka. V prípade, že znalecký posudok je vypracovaný externým znalcom, nie je banka povinná ho akceptovať a môže urobiť dodatočné úpravy hodnoty nehnuteľnosti. V súvislosti so znaleckým posudkom vznikajú žiadateľovi ďalšie poplatky.
____________________________________________________________________________________________________________________________________________
POTREBUJETE PORADIŤ OHĽADOM VYBAVOVANIA ÚVERU?
NAPÍŠTE MI NA: simo@financneinfo.sk
____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Aké bude percento financovania v banke?
V nadväznosti na hodnotu zakladanej nehnuteľnosti je potrebné informovať sa na ukazovateľ LTV (loan to value). Jednoducho povedané, táto hodnota určuje, na koľko percent z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti je ochotná banka poskytnúť úver. Ešte donedávna boli úplne bežné 100% hypotéky (maximálna výška úveru bola totožná s výškou hodnoty na znaleckom posudku), avšak po opatreniach NBS bude čoraz náročnejšie získať 100% financovanie. Určite je tak lepšie už dopredu sa pripraviť na to, že banka nebude ochotná poskytnúť 100% z hodnoty nehnuteľnosti a radšej si tak pripraviť aj záložný plán (spotrebný úver, medziúver zo stavebnej sporiteľne, vlastné zdroje, založenie ďalšej nehnuteľnosti a podobne).
Tieto tri kritéria sú kľúčové pri výpočte odhadovanej výšky úveru. V prípade, že klient nemá ešte vybratú konkrétnu nehnuteľnosť, môže využiť ešte jednu alternatívu. Niektoré banky ponúkajú možnosť vystaviť tzv. hypotekárny certifikát, ktorým banka vlastne potvrdí, že klient dostane určitú výšku úveru a tým pádom si v tejto cenovej hladine môže po určitú dobu hľadať ideálnu nehnuteľnosť na kúpu.